Особенности продаж квартир в доме после реконструкции
Сохранение архитектурных памятников это сложный процесс, ведь здания, построенные более века назад, зачастую практически не приспособлены к эксплуатации в современных условиях. Между тем, именно такие здания после реконструкции способствуют формированию гармоничной городской среды, независимо от того, в мегаполисе они расположены или в провинции. Своим опытом работы с подобными объектами со «Стройгазетой» поделился генеральный директор петербургской строительной компании Сity Solutions Василий Тимофеев.В 2021 году нам в работу достался интересный объект — заброшенная пятиэтажная сталинка на набережной Обводного канала, 118 Б. Здание было построено в 1933 году и в последние годы находилось в плачевном состоянии, поскольку в нем никто не жил и никто о доме не заботился. Законом запрещен снос любых исторических зданий, построенных в Петербурге до 1957 года, поэтому предстояли восстановительные работы, которые заняли больше времени, чем предполагалось изначально.
Первым делом мы обнесли участок строительным забором и закрыли вход в здание, чем отвадили от него любителей поиска ценных металлов. Впрочем, ничего интересного внутри не было: все мало-мальски ценное к тому времени уже вынесли.
Мы не сразу смогли оценить объем инвестиций. Если бы мы строили новый дом на этом месте, то все было бы понятно, но реконструкция зданий непредсказуема, так как она уникальна, и стоимость некоторых работ невозможно объективно оценить. Например, пока не демонтировали полы, мы не знали, какие там крепления, какие балки, в каком состоянии гнезда. Много решений принималось на месте. При возведении нового дома вы понимаете, что и где вы монтируете, придерживаетесь графика, и все равно периодически происходят задержки, какие-то накладки. Здесь же накладки — это системная функция.
В итоге экспертиза показала, что основные несущие конструкции в порядке: стены и подвал устойчивы, кирпичная кладка и фундамент в хорошем состоянии. Здание невысокое, поэтому каких-то глобальных нагрузок оно не испытывает. Если за ним ухаживать, оно простоит сколько угодно, хоть 300 лет. Когда мы постепенно начали удалять отделку, нам открылась вся эволюция здания, сколько изменений оно пережило: как закрывались одни проемы, закладывались другие. Стало понятно, что проект меняли даже в ходе строительства. Это было похоже на чтение исторической книги.
Был осуществлен капремонт с заменой несущих конструкций, в том числе перекрытий, лестниц, кровли, поставили новое инженерное оборудование и окна, воссоздали исторические фасады. Затраты непосредственно на реконструкцию оцениваются примерно в 300 млн рублей, если бы строили новый дом на том же месте, он обошелся бы дешевле.
Основной плюс здания — это, конечно, локация – он находится в историческом центре, где найти свободное «пятно», чтобы построить что-то новое, просто невозможно. Проектом было предусмотрено 100 квартир: от студий площадью 19,4 кв. метров до двухкомнатных площадью 45,3 кв. метров. Продажи стартовали в 2023 году, и в настоящее время осталось менее десяти непроданных квартир. Людей интересуют квартиры в центре Петербурга в новом доме с современными коммуникациями и при этом в доме с историей. К сожалению, у нас не было льготной ипотеки, поскольку квартиры в этом доме продавались как «вторичка». К слову, в законодательстве это явная недоработка, так как мы фактически вдохнули новую жизнь в старое здание, возродив его. Это общественно значимая деятельность, и компаниям, которые занимаются такими восстановительными работами, необходима поддержка.